NORME E REGOLAMENTI

Codice Civile

  1. Capo I – Della comunione in generale – Artt. 1100 / 1116:
    http://www.altalex.com/documents/news/2013/03/20/della-comunione
  2. Capo II – Del condominio negli edifici – Artt. 1117 / 1139 :
    http://www.altalex.com/documents/news/2014/11/05/del-condominio-negli-edifici
  3. Le Disposizioni di Attuazione del Codice Civile – Artt. 61/71:
    http://www.altalex.com/documents/news/2014/11/19/disposizioni-per-l-attuazione-del-codice-civile-e-disposizioni-transitorie

Riforma del Condominio 2013

L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

NOMINA

La nomina dell’amministratore è obbligatoria, ai sensi dell’art. 1129 c.c., quando i condomini sono più di otto. L’articolo in questione è inderogabile, come previsto dall’ultimo comma art. 1138 c.c., sicché non sono ammissibili clausole regolamentari o patti sottoscritti all’unanimità dai condomini, che modifichino i principi voluti dal legislatore.

La nomina dell’amministratore spetta, per volontà del legislatore, all’assemblea in considerazione della particolare importanza e della delicatezza delle funzioni svolte da tale organo. Venendo ad esaminare il procedimento per la nomina occorre riferirsi anzitutto all’art. 66, secondo co., disp. att. c.c., il quale dispone che in mancanza dell’amministratore l’assemblea può essere convocata da ciascun condomino. L’avviso di convocazione, recante all’ordine del giorno in maniera specifica la nomina dell’amministratore, deve essere comunicato agli aventi diritto almeno cinque giorni prima della data stabilita per l’adunanza (art. 66, disp. att. c.c.).

Ai sensi del disposto dell’art. 67 disp. att. c.c. “L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni”. Pertanto la nomina dell’amministratore, rientrando nell’ordinaria amministrazione, richiede che la convocazione debba essere indirizzata all’usufruttuario del singolo piano o porzione di piano e non al nudo proprietario.

Circa le modalità di svolgimento dell’assemblea non si pongono problemi particolari e come primo atto si dovrà procedere alla nomina del presidente e di un segretario. La maggioranza necessaria per la nomina del nuovo amministratore è costituita da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, secondo co., c.c.).

La figura giuridica dell’amministratore è assimilabile a quella del mandatario con rappresentanza, il quale agisce in base ad un preciso conferimento di incarico affidatogli dalla assemblea nella veste di mandante. Ai sensi del disposto dell’art. 71 bis c.c., possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Non solo la persona fisica, ma anche quella giuridica può essere nominata amministratore del condominio degli edifici, posto che il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, quanto all’adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica. Tra l’altro, i disposti correlati dagli artt. 1131 e 1129 c.c. non pongono limiti soggettivi alla nomina dell’amministratore di condominio.

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