FAQ - Domande frequenti

In questa sezione è possibile trovare le risposte alle domande più frequenti in materia di amministrazione condomini, manutenzione e spese straordinarie (fonte A.N.A.MM.I.). Per consultare l’archivio basta cliccare su uno degli argomenti elencati di seguito. Per ricevere consulenza su uno specifico quesito clicca qui.

AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Il testo di legge prevede, esplicitamente che “L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Da ciò si presume che un’eventuale polizza individuale che il Condominio richiedesse, dovrà essere pagata da questo. La polizza RC che l’Associazione garantisce al proprio iscritto è proprio la polizza individuale che va a vantaggio dell’associato e che copre la sua attività nello svolgimento della professione.

Chiunque potrà, secondo la nuova normativa, sempreché non sia l’amministratore di condominio e salvi diversi limiti indicati nel regolamento, rappresentare condòmini mediante delega e la stessa deve essere scritta. Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e del valore proporzionale, secondo il disposto dell’art. 67 c.c. del testo riformato.

La riforma prevede la predisposizione di un registro di contabilità nel quale annotare, in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate. Quanto al rendiconto condominiale , l’art. 1130 bis c.c. precisa che “contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.

Le spese da ripartire in sede di consuntivo vanno necessariamente identificate ricorrendo al criterio di competenza economica, al fine di non incorrere in errori e contestazioni nella stessa ripartizione. Il nuovo art. 1130 bis c.c. non contiene alcuna azione vincolante in proposito, come, diversamente previsto, dal precedente disegno di legge approvato, in precedenza, dal Senato.

Premesso che il condominio si costituisce con la presenza di almeno due proprietari al suo interno, la riforma prevede la nomina obbligatoria su richiesta del condomino se i proprietari sono più di otto e non è questo il caso specifico. Deve precisarsi che questa riforma prevede degli adempimenti molto più particolareggiati per l’amministratore di condominio che andrebbero, nel caso questo non venisse nominato, a cadere direttamente nella sfera di responsabilità del condominio tutto, ossia dei singoli proprietari (es. adempimenti fiscali).

Se non venisse, quindi, riconfermato con il verbale di assemblea dal quale si desume la scelta del condominio in tal senso, dovrebbe recarsi all’Agenzia delle Entrate per far depennare il suo nominativo dal codice fiscale del condominio. Considerato che, al momento, non esiste giurisprudenza in merito, è necessario che al passaggio di consegne siano presenti tutti i condòmini (o loro delegati) che, quindi, firmeranno la presa in consegna della documentazione in questione.

L’art. 1129 c.c. novellato, recita che è obbligo dell’amministratore far transitare le somme ricevute, a qualunque titolo, nonché quelle erogate per conto del condominio, a qualunque titolo, su uno specifico conto corrente, postale o bancario intestato al condominio. Quindi  tutte le somme che riceve devono risultare nel suindicato conto: l’incasso di somme in contanti non è più contemplato.

L’amministratore deve tentare di recuperare il credito entro sei mesi dalla fine della gestione a cui il credito si riferisce, come disposto ai sensi di cui all’art. 1129 c.c. Tale termine può subire proroga, per espressa volontà assembleare (situazione contingente di morosità che l’assemblea ritiene di poter risolvere in un termine più ampio).

L’ASSEMBEA DI CONDOMINIO

La riforma prevede l’obbligo di apertura del conto corrente, e come tale va aperto. La non apertura presume una commistione del patrimonio dell’amministratore con quello del condominio e una sua responsabilità. Pertanto tale spesa non è oggetto di decisione dell’assemblea in quanto normativamente prevista.

La delibera che concerne la nomina e la revoca dell’amministratore deve essere approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 II co. c.c. e precisamente, tanto in prima quanto in seconda convocazione, fermo la regolare costituzione della stessa, con la rappresentanza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. L’avviso di comunicazione deve essere inoltrato almeno 5 giorni prima dell’assemblea di 1a convocazione a mezzo posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano.

Ai sensi dell’art. 1120 c.c.l’assemblea potrà assumere tale delibera con la maggioranza prevista dall’art. 1136, 2° co. c.c., ossia con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, in deroga a quella indicata al 5° co. del medesimo articolo.

Recenti quesiti e segnalazioni rivolti all’Autorità della Privacy hanno posto il caso in cui non i singoli condomini, ma l’intero condominio intende installare tali impianti in aree comuni quali portoni d’ingresso, androni, cortili, scale, parcheggi, anche presso residence o multiproprietà. Il problema è la garanzia che i diritti di tutti vengano rispettati: se da un lato c’è “l’esigenza di sicurezza delle persone e di tutela di beni comuni”, dall’altro è impossibile ignorare “la preoccupazione dei singoli che gli impianti di videosorveglianza possano incidere sulla libertà di muoversi, senza essere controllati, nel proprio domicilio e all’interno delle aree comuni”. Per tali motivi, l’installazione di telecamere in spazi comuni, richiedeva, prima dell’emanazione della riforma, l’unanimità del consenso assembleare. Infatti, la riforma del condominio varata lo scorso 20 novembre e in vigore dal 18 giugno, prevede, ai sensi del nuovo art. 1122-ter c.c., che “le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c.”.

La Cassazione con sentenza n. 71 del 3 gennaio scorso, ha confermato quanto contenuto nella riforma precisando, quindi che, per installare impianti di videosorveglianza sia necessaria l’approvazione della maggioranza di cui al II° co. dell’art. 1136 c.c. In merito alla privacy, la Cassazione ha sentenziato che non sussiste violazione dell’altrui diritto alla riservatezza “nel caso in cui un soggetto effettui riprese dell’area condominiale destinata a parcheggio e del relativo ingresso, trattandosi di luoghi destinati all’uso di un numero indeterminato di persone e esclusi dalla tutela di cui all’articolo 615-bis c.p.”.

La riforma, riprendendo già l’orientamento della Cassazione, ai sensi del novellato art. 1129 c.c., prevede che l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute, a qualunque titolo, dai condòmini o dai terzi, su uno specifico conto corrente. Deve desumersi che tale obbligo sussista, quindi, anche nei condomini con proprietari al di sotto delle 9 unità.

Il condominio nasce automaticamente nel momento in cui ci sono almeno due proprietari dello stabile. Nel caso specifico, se esiste un unico proprietario di tutte le unità immobiliari presenti nell’edificio, non si tratta di condominio. Di conseguenza, per legge non è prevista la nomina di un amministratore. Avendosi la presenza di inquilini nello stabile, l’unico proprietario potrebbe nominarsi o nominare un referente della proprietà nei confronti degli affittuari.

Nel caso in cui in assemblea non si raggiungesse il numero legale, è determinante sensibilizzare i condomini che abitualmente non partecipano all’assemblea, a consentire alla stessa un corretto funzionamento, delegando altri al proprio posto. Nel caso non ci fosse la dovuta affluenza, resta lo strumento della delega, che consente il raggiungimento dei quorum richiesti dalla legge.

Secondo gli ultimi orientamenti giurisprudenziali, i vizi insiti nelle delibere assembleari devono intendersi annullabili, soggetti quindi alla prescrizione ex art. 1137 c.c., dei 30 giorni. Solo se ancora entro questo termine, sarà possibile per colui che ne è interessato impugnare le delibere, sempre che le persone non autorizzate non fossero munite di delega da parte di chi ne avesse titolo.

Ai sensi dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, l’amministratore convoca l’assemblea straordinaria quando lo ritiene più opportuno. Naturalmente, sulla delibera di eventuali lavori, così come sulla scelta della ditta e le modalità di raccolta di eventuali altri preventivi, l’ultima parola spetta all’assemblea.

PARTI COMUNI

L’art. 1122-bis prevede che le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, ed i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze devono essere realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. Prevede, altresì, la possibilità di installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

Perciò in questo contesto non ci sono novità al riguardo. La riforma interviene, però, precisando che qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi poiché “l’assemblea può prescrivere, con la maggioranza dell’art. 1136 V° co. c.c., adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio. Novità è, invece, rappresentata dal potere dell’assemblea, di subordinare, con la medesima maggioranza di cui sopra, l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. Resta inteso che non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative?

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani, salvo che ciò non sia espressamente vietato dal regolamento di condominio. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione, ai sensi dell’articolo 1127 del codice civile, non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. Il proprietario è però tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

L’abbattimento non può essere consentito, salvo che si provi che l’albero in questione e, nello specifico, le sue radici creino pregiudizio alla stabilità dell’edificio. Si può, però, pretendere che il condominio, se si tratta di albero insistente su parte comune, provveda ad una corretta potatura che eviti le spiacevoli situazioni descritte.

Nel caso in cui la sua unità immobiliare compaia nella tabella millesimale ascensore e, in un eventuale regolamento di condominio il bene in questione fosse comune, lei potrebbe essere esentato dal pagamento degli oneri condominiali relativi, esclusivamente da parte dell’assemblea che dovrebbe, all’unanimità, deliberare in tal senso. Si ricorda, comunque, che in condominio l’uso del bene comune è potenziale e non necessariamente effettivo.

Trasformare un cortile/spazio comune in parcheggio è consentito all’assemblea di condominio se votato dalla maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, tanto in prima che in seconda convocazione. Quanto all’eventualità di concedere per il parcheggio spazi comuni a non residenti, l’assemblea può decidere in merito anche al fine di percepirne un utile, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti al condominio che rappresenti i 2/3 del valore millesimale dell’edificio, ai sensi dell’articolo 1136, comma 5, del codice civile, trattandosi di innovazione secondo l’articolo 1120 del c.c.

Considerato che esiste una norma regolamentare che vieta ai condomini di stendere sul ballatoio interno, l’amministratore di condominio può diffidare il/i condomino/i inosservanti e, se tale situazione perdura, può adire l’autorità giudiziaria per il rispetto delle norme regolamentari, nell’interesse comune.

SPESE CONDOMINIALI

Premesso che tutti i criteri di spesa sono derogabili e che, in tal senso, l’assemblea è sovrana, si ritiene, che le ripartizioni delle spese come suggerito non rispondono ad ovvie ragioni di equità.

Nel caso in cui il lastrico solare sia di natura condominiale, le spese per il suo rifacimento devono essere ripartite fra tutti i condomini secondo la tabella millesimale di proprietà. Se, diversamente, fosse ad uso esclusivo, salvo diversa previsione regolamentare, le spese saranno ripartite, ai sensi dell’art. 1126 c.c., per 1/3 a carico di chi ha l’uso esclusivo del lastrico e per i restanti 2/3 a carico di coloro a cui il lastrico funge da copertura.

Il condominio dovrà partecipare alla spesa in questione in quanto, ai sensi dell’art. 1117 c.c., rimane, anche in caso di distacco, comproprietario del bene comune. Pertanto, pro quota contribuirà alla spesa di rifacimento della centrale termica, al pari degli altri.

Ai sensi della legge n. 13/89 potrà richiedere i lavori di adeguamento all’assemblea, per il tramite dell’amministratore. La stessa potrà pronunciarsi, in seconda convocazione, con voto favorevole di 1/3 dei partecipanti al condominio e 1/3 del valore millesimale. Nel caso in cui l’assemblea non raggiungesse le maggioranze di cui sopra, lei potrà, a proprie spese, realizzare i lavori di adeguamento in questione senza che il condominio possa negarglielo.

TABELLE MILLESIMALI

La destinazione d’uso è uno dei tanti coefficienti che consentono al tecnico l’attribuzione del valore millesimale all’unità immobiliare, al pari di altri (affaccio, orientamento dei venti, esposizione, altezza del piano ecc.) Resta inteso che un eventuale declassamento dell’uso dell’unità in questione renderà necessaria la modifica della tabella.

Per lungo tempo la Cassazione ha ritenuto che per l’approvazione o la revisione delle tabelle millesimali fosse necessario il consenso di tutti i condomini e, nel caso questo non fosse accaduto, alla formazione delle tabelle avrebbe provveduto il giudice su istanza degli interessati, in contraddittorio con tutti i condomini. Con sentenza del 09/08/2010 n. 18477, la Cassazione a Sezioni Unite, ha sancito il principio secondo il quale “le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., II co.” anche se è consigliabile che le nuove tabelle vengano accompagnate da apposita perizia redatta da tecnico.

Sarebbe opportuno verificare, al di là della metratura e dell’altezza, quali criteri abbia preso in considerazione il tecnico per attribuire i valori millesimali delle due unità immobiliari (affaccio, orientamento dei venti, esposizione ecc.). Se ricorrono i presupposti di cui all’art. 69 disp. att. c.c. potrà richiedere all’assemblea, per il tramite dell’amministratore, la modifica delle tabelle millesimali.

Nella fattispecie evidenziata, ricorrono i presupposti, di cui all’articolo 69 disp. att. c.c., per richiedere la modifica dei valori millesimali, nello specifico per cambio di destinazione d’uso. Pertanto, anche un solo condomino potrà richiedere la modifica delle stesse in sede assembleare.

Il cambio di destinazione d’uso da attività commerciale ad unità abitativa rappresenta una condizione per la modifica dei valori millesimali, modifica che sua figlia potrà richiedere all’assemblea in quanto viene alterato il rapporto di valore tra la singola proprietà e la sommatoria di queste.

Se negli anni sono state modificate situazioni all’interno delle proprietà esclusive tali da cambiare il valore millesimale delle porzioni di piano, è determinante modificare anche la tabella ascensore che non risponde più alla situazione attuale. Anche un solo condomino, ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. può richiedere all’assemblea la revisione delle tabelle, affidando l’incarico ad un tecnico abilitato.

Quanto alle maggioranze per l’approvazione delle tabelle redatte dal tecnico, per lungo tempo la Cassazione ha ritenuto fosse necessario il consenso di tutti i condomini e, nel caso questo non fosse accaduto, avrebbe provveduto, d’ufficio, il giudice. Con sentenza del 09/08/2010 n. 18477, la Cassazione a Sezioni Unite, ha sancito il principio secondo il quale “le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., II co.”.

Anche precedentemente alla sentenza ultima della Cassazione, era possibile modificare, ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., le tabelle se ricorrevano i presupposti da lei indicati. La sentenza in questione consente l’approvazione delle nuove tabelle non più con il voto favorevole dell’unanimità dei partecipanti al condominio, ma con la maggioranza del II co. dell’art. 1136 c.c. ossia maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

Per lungo tempo la Cassazione ha ritenuto che, per l’approvazione o la revisione delle tabelle millesimali, fosse necessario il consenso di tutti i condomini e, nel caso questo non fosse accaduto, alla formazione delle tabelle avrebbe provveduto il giudice su istanza degli interessati in contraddittorio con tutti i condomini. Con sentenza del 09/08/2010 n. 18477, la Cassazione a Sezioni Unite ha sancito il principio secondo il quale “le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., II co.” anche se è auspicabile che l’assemblea provveda con l’ausilio di una perizia tecnica che sancisca l’inadeguatezza di quella in vigore.