APPROFONDIMENTI

1. LE TABELLE MILLESIMALI

Le tabelle millesimali sono previste e disciplinate dagli artt. 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, i quali stabiliscono che il regolamento di condominio precisi il valore proporzionale di ciascun piano o porzione di esso e che tali valori siano espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento stesso. Le tabelle devono ragguagliare, ponendoli su di un’unica base, i valori delle proprietà esclusive, consentendo di ripartire le spese tra i condomini in modo unitario. Oltre la tabella che attiene alla proprietà generale e che viene normalmente indicata con la lettera «A», esistono ulteriori tabelle, che vengono predisposte per ripartire, sulla base dei criteri di legge, le spese di singoli servizi.

Le tabelle millesimali costituiscono la base per qualsiasi ripartizione di spesa all’interno del condominio. Inoltre, sono necessarie per determinare la validità delle assemblee e per calcolare le maggioranze. Per la validità delle tabelle approvate in assemblea, non è sufficiente l’approvazione unanime dei presenti all’assemblea, essendo necessaria l’unanimità di tutti i partecipanti al condominio. Gli assenti potranno proporre impugnativa.

Quando le tabelle millesimali vengono predisposte dal costruttore-venditore e la loro approvazione risulta dagli atti di compravendita dei singoli appartamenti, l’efficacia vincolante di esse si basa su tale approvazione e non può essere contestata fino ad eventuale ricorso alla procedura di cui all’art. 69 disp. att. C.C.

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2. L’ASSEMBLEA

L’assemblea è l’organo deliberativo del condominio e rappresenta nella sua sovranità la suprema volontà dei condomini. Le delibere condominiali, pur non risultando dalla fusione delle volontà dei condomini partecipanti, acquistano, tuttavia, una propria autonomia sia nei confronti degli stessi condomini sia nei confronti dei terzi estranei al condominio. L’assemblea di condominio si compone, esclusivamente, dei proprietari delle unità immobiliari. In via generale, i poteri dell’assemblea riguardano la disciplina delle cose comuni e non possono invadere la sfera delle proprietà individuali, fatte salve le limitazioni accettate convenzionalmente dagli interessati.

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Tavola riassuntiva delle maggioranze (scarica)

3. L'IMPIANTO DI RISCALDAMENTO

PRESUNZIONE DI COMPROPRIETÀ

L’impianto di riscaldamento, costruito contestualmente all’edificio al cui servizio è destinato, è finalizzato all’uso comune e pertanto si presume che, in base all’art. 1117 c.c., ne faccia parte a meno che il regolamento non stabilisca particolari deroghe. La norma citata contiene, quindi, una presunzione di comunione delle parti che servono all’uso e al godimento di tutti i condomini. Si tratta di una presunzione semplice, juris tantum (art. 2729 c.c.), in quanto superabile se il contrario risulta dal titolo.
Se invece, contrariamente, la caldaia è stata costruita successivamente alla costruzione dell’edificio, l’impianto è da considerarsi di proprietà esclusiva dei condomini che l’hanno installato.

Deve comunque rilevarsi che, solo alcune parti dell’impianto di riscaldamento devono ritenersi comuni, poiché le diramazioni individuali, così come gli elementi presenti nelle singole unità abitative, sono di proprietà esclusiva.

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4. BARRIERE ARCHITETTONICHE

La materia dell’eliminazione delle barriere architettoniche è disciplinata dalla legge 9/1/1989, n. 13, intitolata “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati”.

L’espressione “barriere architettoniche” è utilizzata frequentemente nel linguaggio quotidiano, spesso come sinonimo di ostacolo, impedimento. La definizione sintetica è riportata all’art. 2 lettera A del D.M. 236/89, in cui leggiamo: “Per barriere architettoniche si intendono:

a) gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi causa, hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma permanente o temporanea;
b) gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di parti, attrezzature o componenti;
c) la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l’orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e in particolare per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi”.

Ecco alcuni esempi classici di barriere architettoniche: scalini, rampe con pendenze eccessive, porte strette, rialzi, marciapiedi stretti, spazi ridotti, ascensori piccoli. Oltre a questi casi così evidenti esistono anche altri tipi di barriere architettoniche, purtroppo a volte invisibili ai pienamente abili come finestre, banconi da bar, parapetti troppo alti che impediscono la visibilità ad esempio ad invalidi in carrozzella, sentieri di ghiaia, marciapiedi senza sufficiente spazio per la salita e discesa.

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5. IMMISSIONI IN CONDOMINIO

La tematica in materia di immissioni è disciplinata dall’art. 844 c.c.. Il legislatore per tutelare chi subisce gli effetti dannosi originati dalle immissioni e, contemporaneamente per non impedire in ogni caso l’attività di chi dà origine ad esse, ha stabilito una sorta di compromesso, vietando le immissioni soltanto quando superano il livello della cosiddetta “normale tollerabilità”.

Nello specifico sono vietate le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino soltanto se superano la normale tollerabilità, considerate anche le condizioni dei luoghi dove vengono prodotte le immissioni stesse.

La norma precisa che, nella determinazione del limite oltre il quale si ricade nel divieto, il giudice deve contemperare le ragioni della proprietà con le esigenze delle attività produttive e, soprattutto, la “normale tollerabilità” deve essere valutata in relazione al luogo in cui le immissioni di propagano e non a quello di provenienza (Cass. n. 4523/84); va, inoltre, considerata in rapporto alle condizioni di tempo e di luogo, diversa essendo, per esempio, dal punto di vista del tempo, la mezzanotte del 31 dicembre rispetto a quella di un normale giorno feriale.

In altre parole, pertanto, ciò che è tollerabile in un luogo o a una determinata ora, non lo è in un altro luogo o ad un’ora diversa. In particolare, nell’ambito del condominio le immissioni non devono superare la normale tollerabilità non solo quando si propaghino alla proprietà esclusiva di un condomino, ma anche quando si propaghino alle sole parti comuni dell’edificio (es. scale o androne).

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6. ANIMALI DOMESTICI

Le principali controversie connesse agli animali domestici possono essere suddivise in tre categorie: la detenzione dell’animale, li suo comportamento negli spazi comuni, gli eventuali rumori e odori molesti provocati dallo stesso.

Nell’attuale ordinamento, sostenuto per altro dall’entrata in vigore della L. 221/10 di ratifica ed esecuzione della Convenzione Europea per la protezione degli animali da compagnia del 13 novembre 1987, il sentimento per gli animali assurge ad un vero e proprio riconoscimento europeo, con conseguente protezione costituzionale. Va, quindi, riconosciuto, in capo ad un soggetto beneficiario di misura di protezione, in quanto vulnerabile, il diritto soggettivo a detenere un animale da compagnia. Nello specifico il Tribunale di Milano Sezione Civile, con decreto 13 marzo u.s. ha sancito il principio di diritto secondo il quale “l’animale non può essere più collocato nell’area concettuale delle ‘cose’ dovendo essere riconosciuto come ‘essere senziente’”. Deve, quindi, oggi ritenersi che il sentimento per gli animali costituisca un “valore” e un “interesse” riconducibile a una tutela costituzionale: secondo la dottrina penale classica solo gli interessi a copertura costituzionale giustificano, quale estrema ratio, la tutela penale, tutela che nel 2004 il nostro ordinamento ha introdotto nei reati di cui agli artt. 544-bis, 544-sexies c.p..Ciò che è certo, quindi, è che il rispetto degli animali costituisce “ormai patrimonio della coscienza sociale contemporanea”.

La normativa del condominio, così come di recente riformata, non poteva non tener conto di tali prese d’atto e, in questa ottica, al contenuto dell’art. 1138 del c.c. è stato, in maniera chiara, inserito che “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. I proprietari di questi, quindi, non possono oggi più vedersi negato il diritto di possedere animali da compagnia, essendo titolari di un diritto soggettivo su di essi, pur restando responsabili dei propri animali.

Nel disegno di legge precedente il divieto era riferito agli “animali da compagnia”; nel testo riformato subentra la definizione di “animali domestici”. Questo, di fatto, rappresenta limite della norma che lascia ampio spazio ad interpretazioni soprattutto con riguardo all’inquadramento degli “animali d’affezione”, i quali, a volte, pur essendo gestiti familiarmente, non possono essere considerati, allo stato, domestici. Pertanto, se tale norma del codice ci consente di dedurre, in maniera chiara,  la possibilità di interdire la presenza in condominio di animali esotici, ad es. rettili, meno pacifico risulta stabilire se animali quali criceti, conigli e furetti possano intendersi “domestici”. Si ritiene, quindi, che tale materia sarà oggetto di dispute giuridiche.

A prescindere dal dettato normativo è determinante che l’accesso di animali in condominio avvenga sempre nel rispetto delle regolamentazioni previste a tutela del viver comune.

In particolare l’ordinanza del Ministero della Salute 3 marzo 2009, obbliga i proprietari dei cani di assicurasi che l’animale abbia un comportamento adeguato alle specifiche esigenze di convivenza con persone e animali, rispetto al contesto in cui vive (art. 1 lett. e); ciò deve intendersi quale obbligo di mantenimento dell’ordine e della pulizia nelle aree comuni di passaggio, con specifico riferimento all’obbligo alla raccolta e/o eliminazione di tracce di deiezioni. Rimane sempre vigente l’obbligo di utilizzare il guinzaglio ad una misura a metri 1,50, durante la conduzione dell’animale nelle aree condominiali e l’applicazione della museruola, ma solo se in possesso di animale con indole aggressiva.

I possessori di animali domestici dovranno dunque attenersi a quanto previsto dalla normativa vigente, con particolare riferimento all’art. 844 c.c. in caso di violazione delle norme che superano la normale tollerabilità e, nello specifico, le immissioni rumorose, per non incorrere nel reato di “Disturbo del riposo o delle occupazioni delle persone”, ai sensi dell’art. 659 c.c., nonché, nel reato di omessa custodia ai sensi dell’art. 672 c.p..